税理士法人清水会計 in 姫路・奈良

土地評価の方法と調べ方を教えてください。

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相続税や贈与税の土地評価の仕方は、路線価方式と倍率方式というものがあります。

このコラムでは、路線価方式と倍率方式の方法と路線価、倍率の調べ方を解説します。

ただ、土地の評価の仕方は単純なものではなく、実務では複雑なものですので、

今回は最も基本となる方法だけ解説します。

路線価方式

土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。

路線価とは

路線価とは道路に面する宅地の1平方メートル当たりの価額です。

千円単位で表示してあります。

路線価図は国税庁のサイトで確認できます。

国税庁のサイトはこちらです。

赤枠から入っていって、調べたい都道府県を選びます。

次に、路線価図を選びます。

その後は、詳細な住所で探していきます。

そうしますと、

こんな感じで表が出てきます。

道路に数字が付いています。

これが路線価です。

画像は令和2年用の姫路駅北側の路線価図です。

国税庁のサイトでは全国の路線価図を調べることができます。

路線価方式の計算方法

土地の評価額=路線価×補正率×面積(平方メートル)

このようにして評価額が計算されます。

下図を参考に見てください。

計算式通りになっていますね。

(引用):国税庁№4602

補正率の詳しい解説は割愛しますが、

図のように真四角に近いものは該当しないのですが、

奥行がとても長い、間口が狭い、真四角ではないなど

真四角の土地と比べて明らかに土地の価値が低そうな場合、

価格補正といって価格調整が入ります。

倍率方式

倍率方式は、路線価が決められていない地域にある土地の評価方法です。

倍率とは

倍率とは、倍率方式による固定資産税評価額にかける一定の率です。

倍率は土地の所在地により決められています。

固定資産税評価額は各市町村の役所で確認できます、

また毎年くる固定資産税通知書でも確認できます。

倍率は路線価と同じ国税庁のサイトで確認することができます。

実際に入ってみますと、

この画面になりますので、今回は評価倍率表を選びます。

その後は調べたい住所で探していきます。

姫路市だとこのような感じで出てきます。

あとは、さらに詳細な住所で探していきます。

例えば、相野の宅地は倍率1.1倍ということになります。

倍率方式の計算方法

土地の評価額=固定資産税評価額×倍率

上の姫路市の例でいきますと、

土地の評価額は固定資産税評価額×1.1ということです。

繰り返しですが、路線価のない地域の評価方法です。

まとめ

相続税、贈与税の土地評価の方法は路線価方式と倍率方式があります。

路線価や倍率は国税庁のサイトで公開されています。

まず、評価したい土地(宅地)が面している道路に路線価が付いているかどうか、確認しましょう。

その上で、路線価があれば路線価方式、なければ倍率方式で計算することになります。

対象となる土地を評価してみてください。

もし、貸している土地、真四角ではない土地、宅地でない土地などを評価する場合は、

計算が複雑になるので、専門家に相談されることをオススメします。